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대출 시 발생하는 비용 총정리(근저당권 설정 비용외)

eun-jae 2023. 9. 19. 16:39

대출을 처음 받으면 대출 이자 외에도 생각하지 못했던 비용을 갑자기 부담해야 하는 경우가 있습니다. 이런 비용을 왜 납부하는지, 얼마를 납부해야 할지 미리 확인한다면, 대출 시 발생하는 여러 문제점을 방지할 수 있습니다. 오늘은 대출받을 때 발생하는 ‘대출 비용’에 대해 알아보도록 하겠습니다.

인지세

대출을 받게 되면 재산상의 권리의 변동 및 승인을 표시하는 증서를 발행하게 되는데, 해당 서류를 발행할 때 ‘인지세’라는 세금이 부과됩니다. 인지세는 대출거래약정에 따라 은행과 대출자가 각각 50%씩 납부하게 됩니다. 다만 대출 실행 시 부과된 금액만큼 자동으로 제외하고 실행되며 금융기관에서 세무서로 납부를 해주기 때문에 대출자가 따로 납부할 필요는 없습니다.

인지세는 대출 비용에 따라 금액이 정해집니다. 5천만 원 이하를 대출받는 경우에는 인지세가 면제되며, 대출 금액이 5천만 원 초과 1억 원 이하라면 7만 원, 1억 원 초과 10억 원 이하라면 15만 원, 10억 원이 초과될 경우에는 35만 원의 인지세가 부과됩니다.

또한 사업자가 창업한 지 2년 이내에 사업을 위해 대출을 받는 경우에도 예외적으로 면제가 가능합니다. 즉 5천만 원 이상 대출 시 반드시 내야 하기 때문에 대출 전 해당 비용을 고려하시는 것이 좋습니다.

<인지세 납부액과 개인부담금>

대출금액	인지세액	개인부담금
5천만원 이하	비과세	비과세
5천만원 초과 1억원 이하	7만원	3만 5천원
1억원 초과 10억원 이하	15만원	7만 5천원
10억원 초과	35만원	17만 5천원

근저당권 설정 비용

1. 근저당권이란?

먼저 근저당이란 대출자가 대출을 상환하지 못하는 상태를 대비해 담보에 대한 저당권을 미리 설정하는 것을 말합니다. 여기서 저당권이란 채권자가 해당 담보에 대해 다른 채권자보다 먼저 변제받을 수 있는 권리를 말합니다. 만약 주택을 담보로 대출하면서 은행이 근저당권을 설정했다면, 은행은 대출자가 대출금을 상환하지 못했을 때 해당 주택을 매각하여 대출금을 우선적으로 회수할 수 있는 권리를 가집니다.

근저당은 보통 기존 대출금액의 110~120% 내외 채권 최고액을 정해 설정할 수 있습니다. 예를 들어, 10억 원의 주택을 담보로 대출을 받는다면 근저당 설정액은 11억에서 12억 사이가 됩니다.

2. 근저당권 설정 비용 계산하기

근저당권 설정 비용에는 등록세, 교육세, 국민주택채권 매입 비용, 법무사 수수료, 등·초본열람료, 감정평가 수수료 등이 있으나, 국민주택채권 매입 비용을 제외한 대부분의 설정 비용은 은행이 부담합니다.

국민주택채권 매입 비용은 설정금액의 1%이며, 설정금액이 2,000만 원 미만이면 면제됩니다. 근저당권 설정 계약서는 소유권 이전에 관한 ‘증서’가 아니기 때문에 인지세 부과 대상은 아닙니다.

<근저당권 설정비용>

구분	금액	은행 부담	개인 부담
등록세	설정금액의 0.2%	O	×
교육세	등록세액의 20%	O	×
법무사 수수료	법무사협회에서 정한 수수료	O	×
기타	등초본열람료	O	×
감정평가 수수료(외부)	법정된 기초 수수료 + 실비 + 부가가치세	O	×
국민주택채권매입	설정금액의 1%	×	O

중도상환해약금

중도상환해약금은 대출 만기 전에 대출금을 모두 갚을 경우 내야 하는 일종의 위약금입니다. 중도상환해약금은 금융기관이나 대출 상품에 따라 상이하며, 대출 상환 방식이나 특약 내용에 따라 중도상환해약금이 면제되기도 합니다.

따라서 조기 상환을 계획하고 계시다면 중도상환해약금 계산기나 은행 스마트폰뱅킹 등을 통해 미리 중도상환해약금을 계산해서 남은 이자와 비교해 보시기 바랍니다. 만기 때까지 남은 이자가 중도상환해약금보다 많다면, 중도상환해약금을 내더라도 대출금을 중도 상환하는 것이 유리한 경우도 있습니다.

한도대출수수료

마이너스통장이라고 불리는 한도대출을 사용할 때도 수수료가 발생합니다. 고객이 한도대출을 개설만 하고 돈을 쓰지 않는 경우에 대비해 미리 받는 수수료입니다. 개인에 대한 한도대출수수료는 폐지됐지만 법인 또는 개인 사업자에 대한 한도대출수수료는 유지되고 있으니 자신이 받은 한도대출이 수수료가 부과되는지 확인이 필요합니다.

한도대출수수료는 ‘한도약정수수료’와 ‘약정한도 미사용수수료’로 나뉩니다. 만약 한도대출을 받아야 되는 경우, 대출자는 둘 중에 더 유리한 수수료를 선택할 수 있습니다. 수수료별 특징을 잘 알고 본인에게 유리한 방법을 선택하시기 바랍니다.

1. 한도약정수수료

마이너스통장을 개설하면서 바로 납부하는 수수료로, 대출 계약을 한 당일 부과되는 수수료로 보통 0.5%~1% 사이로 책정됩니다.

2. 약정한도 미사용수수료

대출 계약 체결 후 기간 중 또는 대출만기일에 대출을 사용하지 않은 부분에 대해 연 1% 이내 금액으로 측정되어 부과되는 수수료입니다. 실제 대출을 많이 사용하는 대출자라면, 대출을 계약할 때 내야 하는 한도약정수수료보다 약정한도 미사용수수료를 선택하는 것이 유리합니다. 다만, 금융기관에 따라 약정한도 미사용수수료가 존재하지 않는 경우도 있으니 대출 전 확인해 보시기 바랍니다.