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깡통전세라는 말, 요즘 많이 들어보셨을 겁니다. 최근 전세 세입자들의 피해 사례들이 증가하며 심각한 문제로 떠오르고 있습니다. 전세 주택 세입자들을 괴롭히는 깡통전세가 무엇인지 살펴보고, 깡통전세, 전세사기 대처방법과 예방방법에 대해 알아보겠습니다.
깡통전세
깡통전세란 흔히 전세가율(집주인의 주택담보대출금(근저당) + 세입자의 전세보증금)이 집값의 80% 이상인 경우를 말하는데 즉, 부채로만 이루어진 집입니다.
집주인이 부채를 상환하지 못할 경우, 그 집에서 실거주하고 있는 세입자에게 실질적인 피해가 끼쳐 문제가 되고 있습니다. 계약기간이 남아있는데 집이 경매에 넘어가고 전세 보증금을 돌려받지 못하는 등 심각한 피해가 발생하고 있습니다.
더 나아가 집값이 하락하면서 전세가가 매입가보다 높아져 즉, 매매가격이 전세가격보다 낮아 전세금을 돌려받지 못하는 역전세 현상도 발생하고 있습니다.
깡통전세 발생원인
깡통전세 발생의 근본적인 원인으로는 갭투자가 손꼽히고 있습니다. 갭투자란 흔히 '전세를 끼고 매입한다'라고 이야기하는 투자방식입니다.
매매가와 전세가의 차이가 적은 부동산을 세입자의 전세자금과 최소한의 자본으로 구매 후 시세차익을 남기는 투자방식으로, 전국적으로 활발히 이루어지고 있습니다. 다만, 부동산 경기 하락 시 위험도가 증가합니다.
매매가가 높아진다면 차익을 얻을 수 있지만 집값이 하락할 경우, 집주인은 집을 팔지도, 다른 세입자를 구할 때까지 기존 세입자에게 돈을 돌려주지도 못하게 되면서 깡통전세가 발생하게 됩니다.
그 밖의 전세사기 유형 알아보기
전세사기 유형으로는 이중계약, 불법 중개사무소, 저가 매물 중복 계약이 대표적입니다.
| 구분 | 유형 |
| 이중계약 | ● 임차인이 집주인으로 가장하여 새로운 세입자와 전세 계약을 체결 ● 집주인의 대리인이 집주인 몰래 전세 계약 체결 |
| 저가 매물 중복 계약 | ● 시세보다 낮은 저가 매물로 유인하여 여러 세입자들과 중복 전세 계약을 체결 |
| 불법 중개사무소 | ● 공인중개사 자격증이 없는 자가 공인중개사를 사칭하여 세입자와 전세 계약을 체결 |
이중계약이란 집주인과 계약을 맺은 임차인이 집주인 행세를 하며 새로운 세입자와 전세계약을 하거나 집주인에게 임대차 계약을 위임받은 대리인이 집주인에게는 이를 속이고 세입자와 전세 계약을 맺고 중간에서 전세보증금을 가로채는 전세사기 유형을 말합니다.
저가 매물 중복 계약이란 시세보다 낮은 저가 매물로 세입자들을 유인하여 여러 세입자와 전세 계약을 체결하여 전세 보증금을 가로채는 것입니다.
불법 중개사무소는 공인중개사 자격증이 없는 사람이 중개업 등록증, 자격증을 빌려 여러 세입자와 중복 계약을 체결하고 전세 보증금을 가로채는 유형입니다.
전세 사기 예방방법
전세 계약을 체결하기 전 계약 전/후로 예방할 수 있는 법을 살펴보겠습니다.
전세 계약 전
1. 공인중개사사무소의 정상등록 여부 확인
공인중개사와 계약을 체결하기 전, 국가공간정보포털, 경기부동산포털 혹은 해당 시·군·구 부동산 관련 부서로 전화하여 정상 등록이 된 중개인인지 확인하여야 합니다.
<부동산 중개업 조회 확인 사이트>
2. 임대 물건의 건축물대장, 등기부등본, 납세증명서 확인
● 건축물대장 확인
① 정확한 소재지
② 소유자
③ 면적
④ 위반건축물 여부 확인
● 등기부등본 확인
① 건축물대장의 주소와 같은지 비교 확인,
② 갑구 '소유자', 을구 '근저당권', '선순위 권리관계' 정확히 확인
등기부 등본 보는 법, 열람·발급방법 (근저당 설정 필수 확인)
부동산 거래의 시작은 등기부등본을 보는 것에서부터 시작하겠죠? 그렇지만 사실, 이것에 대해서, 잘 모르시는 분들이 많이 있는 것 같습니다. 부동산 거래 시 사기를 피하려면 등기부등본에서
somedaysuin.com
● 납세증명서 확인 : 국세, 지방세, 체납여부 확인
3. 집주인 신분증 등 서류 진위 여부 확인
등기부등본의 소유자가 계약하러 온 집주인과 동일인물인지 대조하여 확인
4. '대리인'이 계약하러 올 경우 확인 사항
① 위임장 확인
② 집주인의 인감증명서 (부동산 임대차 계약용)
③ 직접 집주인과 영상통화하여 집주인의 신분증과 얼굴 대조
④ 집주인에게 계약 내용 확인
전세 계약 후 주의사항
1. '계약 당일' 계약서에 확정일자 부여 및 전입신고
'계약일'에 확정일자를 부여받고 전입신고를 해야 대항력(익일 0시 효력발생) 있는 임차인의 요건을 갖추고, 선순위 채권자의 지위를 갖게 되어 보증금을 지킬 수 있습니다.
2. 주택 전월세 신고
계약일로부터 30일 이내 임대차 계약 당사자가 신고하는 것이 의무입니다.
3. 임대(전세) 보증금 보증 가입
SGI서울보증, HUG주택도시보증공사에 가입하면 집주인과 보증금 반환 문제 발생 시 보증사로부터 보증금을 돌려받을 수 있습니다.
SGI서울보증의 경우, 계약기간이 1년이라면 5개월이 경과하기 전에, 계약기간이 1년 이상이라면 10개월이 경과하기 전에 가입해야 합니다.
HUG주택도시보증공사는 신규계약의 경우, 전세계약서 상 잔금지급일과 전입신고일 중 늦은 날로부터 전세계약기간의 1/2 경과하기 전에 가입해야 하며, 갱신 전세계약의 경우에는 갱신 전세계약서상 전세계약기간의 1/2 경과하기 전에 가입해야 합니다.
지금까지 깡통전세 전세사기 대처방법 예방 방법에 대해 알아보았습니다. 한 순간에 모든 것을 빼앗는 전세사기 사기 유형과 사기 예방법 미리 숙지해 두시고 피해 입으시는 일 없으셨으면 좋겠습니다.
